Immobilien-Know-how

Kauf eines Einfamilienhauses für Eigennutzer, Finanzierung einer vermieteten Eigentumswohnung für Kapitalanleger

Mit diesen Stellschrauben lässt sich die monatliche Belastung bei der Immobilienfinanzierung reduzieren

Annahmen: 3,8 Prozent Zins; 15 Jahre Zinsbindung; 5 Prozent angenommener Zins nach Ende der 15-jährigen Festschreibung; Kredit entspricht 80 Prozent beziehungsweise 60 Prozent des Beleihungswertes, Kaufnebenkosten nicht berücksichtigt; Quelle: eigene Berechnung

Was sind die häufigsten Fragen bei einer Immobilienfinanzierung?

Einen Makler zu beauftragen, kann in vielerlei Hinsicht Vorteile bringen. Hier sind einige Gründe, warum es sinnvoll sein kann:

Expertenwissen und Erfahrung: Makler kennen den Immobilienmarkt sehr gut und wissen, worauf es bei Kauf, Verkauf oder Vermietung ankommt. Sie können dir helfen, realistische Preise zu setzen oder zu erzielen.

Zeitersparnis: Die Suche nach der passenden Immobilie oder dem passenden Käufer kann sehr zeitaufwendig sein. Ein Makler übernimmt diese Aufgaben für dich und filtert passende Angebote oder Interessenten.

Verhandlungsgeschick und höhere Verkaufspreise: Makler sind geübt im Verhandeln und können helfen, bessere Konditionen zu erzielen, sei es beim Kaufpreis oder bei Vertragsdetails.

Rechtliche Sicherheit: Sie kennen die rechtlichen Aspekte und können bei Verträgen und Formalitäten unterstützen, um Fehler zu vermeiden.

Netzwerk: Makler haben oft ein großes Netzwerk an Kontakten, z.B. zu Handwerkern, Gutachtern oder Finanzierungsberatern, was zusätzliche Vorteile bringen kann.

Objektive Beratung: Ein Makler kann eine neutrale Einschätzung geben und helfen, eine Entscheidung zu treffen, die auf Fakten basiert. Natürlich ist es wichtig, einen seriösen und vertrauenswürdigen Makler zu wählen.

Was kostet ein Makler bei einem Hausverkauf und was sind seine Leistungen?: Die Maklerprovision beim Hausverkauf liegt in Deutschland meist zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Die genaue Höhe ist verhandelbar und hängt vom Makler ab. Seit 2021 werden die Kosten von Verkäufer und Käufer meist geteilt. Dies gilt nicht für gewerbliche Immobilien oder Mehrfamilienhäuser. Dem gegenüber stehen die Aufgabe der Vermarktungsvorbereitung, der Prozess der Vermarktung und Betreuung und letztlich der Nachbearbeitung. Aufgaben wie Vermittlung und Mitwirkung bei der Kaufvertragserstellung und Prüfung der Vertragsunterlagen.

Der Energiepass, auch Energieausweis genannt, ist ein wichtiges Dokument bei Immobilien. Er gibt Auskunft über die energetische Qualität eines Gebäudes. Hier sind die Hauptgründe, warum ein Energiepass benötigt wird.

Pflicht bei Verkauf oder Vermietung: In Deutschland ist es gesetzlich vorgeschrieben, bei der Vermietung oder dem Verkauf einer Immobilie einen gültigen Energiepass vorzulegen. Damit können potenzielle Mieter oder Käufer über die Energieeffizienz des Gebäudes informiert werden.

Transparenz für Interessenten: Der Energiepass hilft Interessenten, die laufenden Energiekosten besser einzuschätzen und eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Energieeinsparung und Kostenersparnis: Durch die Kenntnis der Energieeffizienz können Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeinsparung besser eingeschätzt und geplant werden- und so langfristig Kosten senken.

Fördermöglichkeiten: Für energetische Sanierungen oder Modernisierungen können Energiepässe bei Förderanträgen erforderlich sein.nn5. Rechtliche Vorgaben: Der Energiepass ist Teil der Energieeinsparverordnung (EnEV) und trägt dazu bei, den Energieverbrauch von Gebäuden zu reduzieren und umweltfreundlicher zu gestalten.

Eine VuV-GmbH steht für eine vermögensverwaltende GmbH. Dabei handelt es sich um eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH), die speziell für die Verwaltung und Betreuung von Vermögenswerten gegründet wurde. Solche Unternehmen können beispielsweise Immobilien, Finanzanlagen oder andere Vermögenswerte im Auftrag ihrer Kunden verwalten. Die VuV-GmbH bietet sich vor allem an wenn größere Immobilienvermögen gehalten werden. Zu beachten ist hier der deutlich höhere administrative Aufwand und die Möglichkeiten einer Kapitalgesellschaft ggb. dem Halten im Privatvermögen. Der größte Vorteil und gleichzeitig der primäre Grund für eine vermögensverwaltende GmbH ist die in Summe niedrigere Steuerbelastung. Wegen des Wegfalls der Gewerbesteuer (Kürzung auf 0%), fällt lediglich Körperschaftssteuer an. Inkl. des Solidaritätszuschlags werden Mieteinnahmen somit nur mit 15,825% besteuert.

Eine Denkmalschutzabschreibung ist eine steuerliche Vergünstigung, die Eigentümern von denkmalgeschützten Gebäuden gewährt wird. Wenn ein Gebäude unter Denkmalschutz steht, können die Kosten für die Instandhaltung, Renovierung oder Sanierung steuerlich abgesetzt werden. Das bedeutet, dass die Ausgaben über mehrere Jahre verteilt werden und so die Steuerlast verringert wird. Diese Abschreibung soll Anreize schaffen, um den Erhalt und die Pflege von historischen Gebäuden zu fördern.

Herzlichen Glückwunsch zur geerbten Immobilie. Das ist eine spannende Situation, bei der es einige wichtige Schritte gibt. Hier sind einige Dinge, die zu beachten sind:

Erbschein oder Nachweis: Stelle sicher, dass du alle notwendigen Unterlagen hast, wie den Erbschein oder einen Erbvertrag, um deine Eigentumsrechte nachzuweisen.

Grundbucheintrag ändern lassen: Melde die Immobilie beim Grundbuchamt auf deinen Namen um, falls das noch nicht erledigt ist.

Steuerliche Aspekte prüfen: Überlege, ob Erbschaftssteuer anfällt. Das hängt vom Wert der Immobilie und deinem Verwandtschaftsgrad ab. Es kann sinnvoll sein, einen Steuerberater zu konsultieren.

Bewertung der Immobilie: Lass den Wert der Immobilie schätzen, um eine Grundlage für mögliche Entscheidungen zu haben, z.B. Verkauf, Vermietung oder Renovierung.

Instandhaltung und Nutzung: Entscheide, ob du die Immobilie selbst nutzen, vermieten oder verkaufen möchtest. Bei Renovierungen kannst du auch von steuerlichen Abschreibungen, z.B. bei Denkmalschutz, profitieren.

Rechtliche und steuerliche Beratung: Es ist oft hilfreich, einen Fachmann zu Rate zu ziehen, um alle rechtlichen und steuerlichen Fragen zu klären.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft, oft auch WEG genannt, ist eine Gemeinschaft aller Eigentümer einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus oder einer Wohnanlage. Jeder Eigentümer besitzt sein eigenes Apartment oder seine Wohnung, aber bestimmte Bereiche und Anlagen, wie Treppenhaus, Garten, Dach oder Heizungsanlage, werden gemeinsam genutzt und verwaltet.

Die Gemeinschaft regelt in einer sogenannten Teilungserklärung und einer Gemeinschaftsordnung, wie die gemeinsamen Flächen genutzt, gepflegt und instandgehalten werden. Entscheidungen über größere Reparaturen, Renovierungen oder die Verwaltung der Gemeinschaft werden meist in Eigentümerversammlungen getroffen, bei denen alle Eigentümer mitbestimmen können.

Kurz gesagt: Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Gemeinschaft aller Eigentümer, die gemeinsam für die Verwaltung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sorgt.

Die Frage nach einem guten Kaufpreis für eine Immobilie ist sehr individuell und hängt von verschiedenen Faktoren ab. Hier sind einige wichtige Punkte, die bei der Einschätzung helfen können:

Lage: Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren. Immobilien in begehrten Stadtteilen oder mit guter Infrastruktur sind in der Regel teurer.

Größe und Zustand: Die Wohnfläche, Anzahl der Zimmer und der Zustand der Immobilie beeinflussen den Preis. Eine frisch renovierte Wohnung ist meist mehr wert als eine, die noch modernisiert werden muss.

Vergleichswerte: Schau dir ähnliche Immobilien in der Gegend an, um einen Eindruck vom marktüblichen Preis zu bekommen. Das nennt man auch Vergleichswertanalyse.

Marktsituation: Der Immobilienmarkt kann schwanken. In Zeiten hoher Nachfrage sind die Preise oft höher, bei Angebotssättigung eher niedriger.

Langfristige Perspektive: Überlege, ob der Preis auch langfristig fair ist, wenn du die Immobilie später verkaufen möchtest.

Professionelle Bewertung: Es kann hilfreich sein, einen Gutachter oder Immobilienmakler zu Rate zu ziehen, um den realistischen Wert zu ermitteln.

Ein "guter" Kaufpreis ist also einer, der fair im Vergleich zu ähnlichen Objekten ist, den eigenen finanziellen Möglichkeiten entspricht und einen langfristigen Wert bietet.

Beim Verkauf einer Immobilie können in Deutschland verschiedene Steuern anfallen. Die wichtigste Steuer ist die sogenannte Spekulationssteuer (auch Einkommensteuer auf private Veräußerungsgeschäfte genannt). Diese fällt an, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft und dabei einen Gewinn erzielst. Wenn die Immobilie jedoch Ihr Hauptwohnsitz war oder sie länger als zehn Jahre vermietet wurde, fällt in der Regel keine Spekulationssteuer an.

Zusätzlich können noch andere Kosten anfallen, wie z.B. Grunderwerbsteuer, aber diese wird beim Verkauf nicht direkt vom Verkäufer, sondern vom Käufer gezahlt. Beim Verkauf selbst sind vor allem die Einkommensteuer und eventuell anfallende Notar- und Grundbuchkosten relevant.

Die Grundsteuer wird vom jeweiligen Bundesland erhoben, sie beträgt in Sachsen 5,5% , in Berlin bei 6% und in Brandenburg bei 6,5 %. Die Notarkosten bei Immobilienerwerb liegen je nach Umfang zwischen 1,5–2,0% der Kaufsumme.

Ein Grundbucheintrag ist die Eintragung im Grundbuch, das ist das offizielle Register, in dem alle wichtigen Rechte und Eigentumsverhältnisse an einer Immobilie festgehalten werden. Dieser Eintrag zeigt, wer Eigentümer der Immobilie ist und ob es noch Belastungen oder Rechte gibt, wie zum Beispiel eine Hypothek, ein Nießbrauchrecht, ein Wohnrecht oder Wegerecht. Man braucht den Grundbucheintrag vor allem, wenn eine Immobilie gekauft oder verkauft werden soll. Er dient dazu, die Eigentumsverhältnisse eindeutig zu klären und sicherzustellen, dass alle Rechte und Belastungen transparent sind. Auch bei der Aufnahme eines Kredits mit der Immobilie als Sicherheit ist der Grundbucheintrag sehr wichtig, da er die Rechte der Bank oder anderer Gläubiger dokumentiert.

Immobilien können durchaus eine gute Möglichkeit zur Altersvorsorge sein. Sie bieten den Vorteil, dass sie im Wert steigen können und im Ruhestand eine stabile Einkommensquelle oder eine sichere Wohnmöglichkeit darstellen. Außerdem kannst du durch Vermietung der Immobilie regelmäßige Mieteinnahmen erzielen, die im Alter eine wichtige finanzielle Unterstützung sein können.

Allerdings gibt es auch Dinge zu beachten, wie die anfänglichen Kosten, laufende Instandhaltung und mögliche Wertschwankungen. Es ist wichtig, die Immobilie gut zu planen und eventuell mit einem Experten zu sprechen, um sicherzustellen, dass sie wirklich zu deiner Altersvorsorge passt.

Bei einer Kurzzeitvermietung über Airbnb gibt es einige wichtige Punkte, die Sie beachten sollten, um alles reibungslos und rechtssicher zu gestalten. Hier sind die wichtigsten Aspekte:

Rechtliche Voraussetzungen: Informieren Sie sich, ob in Ihrer Stadt oder Bundesland spezielle Regelungen oder Einschränkungen für Kurzzeitvermietungen bestehen. Manche Städte haben beispielsweise eine Begrenzung der Vermietungsdauer oder benötigen eine Genehmigung.

Anmeldung und Genehmigungen: Oft ist eine Anmeldung bei der Stadt oder eine spezielle Genehmigung erforderlich. Auch steuerliche Pflichten, wie die Anmeldung beim Finanzamt und die Abführung von Steuern, sind zu beachten.

Mietvertrag und Hausordnung: Klare Regeln im Mietvertrag oder in der Hausordnung helfen, Missverständnisse zu vermeiden. Das betrifft z.B. Ruhezeiten, Nutzung gemeinsamer Flächen oder Haustiere.

Versicherungsschutz: Prüfe, ob deine Versicherung Schäden abdeckt, die durch Gäste entstehen könnten. Es kann sinnvoll sein, eine spezielle Versicherung für Vermietungen abzuschließen.

Nachbarschaft und Respekt: Achten Sie darauf, die Nachbarn nicht zu stören und die Hausregeln einzuhalten, um Konflikte zu vermeiden.

Plattformregeln: Studieren Sie die Nutzungsbedingungen der Portale genau, um sicherzustellen, dass alle Vorgaben eingehalten werden.

Ein Annuitätendarlehen ist eine Form der Immobilienfinanzierung, bei der der Kreditnehmer konstante monatliche Raten (Annuitäten) zahlt, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzen. Die besondere Eigenschaft ist, dass die Höhe der Rate über die gesamte Laufzeit der Zinsbindung gleich bleibt, während sich das Verhältnis von Zins und Tilgung mit der Zeit ändert. Erläuterung:

Konstante Raten: Die monatliche Rate bleibt über die vereinbarte Zinsbindung hinweg gleich, was für eine hohe Planbarkeit der Finanzen sorgt.

Zins- und Tilgungsanteil: Die Rate setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen. Zu Beginn ist der Zinsanteil höher, während der Tilgungsanteil mit der Zeit steigt, da die Restschuld sinkt und somit auch die Zinsen.

Zinsbindung: Die Zinsbindung legt fest, für welchen Zeitraum der vereinbarte Zinssatz gilt. Nach Ablauf der Zinsbindung wird eine Anschlussfinanzierung benötigt, bei der die Zinsen neu festgelegt werden.

Vorteile: Annuitätendarlehen bieten Planungssicherheit, da die monatliche Belastung konstant bleibt. Sie sind die am häufigsten genutzte Form der Baufinanzierung.

Nachteile: Nach Ablauf der Zinsbindung kann es zu höheren Zinsen bei der Anschlussfinanzierung kommen, wenn die Zinsen gestiegen sind.

Ein Bausparvertrag eignet sich für ganz unterschiedliche Zwecke. Doch wie funktioniert Bausparen im Detail? Was gilt es rund um den Bausparvertrag zu wissen? Wir nehmen uns dem Thema in aller Ausführlichkeit an. Vorab: Prinzipiell gliedert sich der Bausparvertrag in drei Phasen: die Sparphase, die Zuteilungsphase und die Darlehensphase. Das Zusammenspiel von Flexibilität und Konditionssicherung bis zur Volltilgung sind Argumente, die für einen Bausparvertrag sprechen.

Die Sparphase für den Eigenkapitalaufbau: Vor dem Abschluss eines Bausparvertrages müssen Sie die Bausparsumme, den Darlehenszins und den Tilgungsbetrag festlegen, die Sie sich für die Darlehensphase wünschen. Überlegen Sie sich genau, wie viel Geld Sie benötigen. Berücksichtigen Sie dabei neben den Kosten für die Immobilie auch Ihr vorhandenes Eigenkapital. Sie können sich natürlich auch schon in jungen Jahren für einen Bausparvertrag entscheiden, ohne überhaupt ein konkretes Bauvorhaben geplant zu haben. Beim Vertragsabschluss entsteht eine Gebühr. Diese liegt in der Regel zwischen einem und 1,6 Prozent der Bausparsumme. Schließen Sie beispielsweise einen Bausparvertrag über 30.000 Euro ab, ergibt sich bei einer Gebühr von einem Prozent eine Summe von 300 Euro. Nach dem Abschluss des Bausparvertrags beginnt automatisch die Sparphase. Während dieser ersten Etappe zahlen Sie regelmäßig eine von Ihnen gewählte Summe ein. Ob Sie monatlich, viertel- oder halbjährlich zahlen möchten, entscheiden Sie ganz nach Ihren persönlichen Vorstellungen. Zusätzlich können Sie den einzuzahlenden Betrag durch vermögenswirksame Leistungen oder staatliche Förderungen aufstocken. Die Guthabenzinsen richten sich nach dem Leitzins – dieser ist aktuell niedrig. Der Guthabenzins unterscheidet sich von Bausparkasse zu Bausparkasse und ist abhängig vom gewählten Tarif.

Die Zuteilungsphase: Wenn Sie etwa 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme angespart haben und Ihr Vertrag eine bestimmte Bewertungszahl erreicht hat, wird Ihnen Ihr Bausparvertrag in der Regel zugeteilt. Die Bewertungszahl regelt die gerechte Verteilung und die Reihenfolge der Zuteilung, denn alle Bausparer einer Kasse zahlen in denselben Topf ein, aus dem parallel die Bauspardarlehen finanziert werden. Um Ein- und Auszahlungen im Gleichgewicht zu halten, kann monatlich nur ein bestimmter Darlehensbetrag ausgezahlt werden. Die Höhe der Mindestbewertungszahl für die Zuteilungsreife ist im Bausparvertrag geregelt. Wenn seit Abschluss des Bausparvertrags mindestens 18 Monate vergangen sind, erreichen Sie die Zuteilungsphase.

Sie können sich dann entscheiden, ob Sie Ihr Guthaben und die staatlichen Prämien ausbezahlt haben möchten oder ob Sie das Bauspardarlehen für Ihr Wohneigentum nutzen wollen. In diesem Fall wird Ihnen von Ihrer Bausparkasse die Bausparsumme (Sparguthaben + Darlehen) ausgezahlt.

Die Darlehensphase: Mit dem Übergang in die Darlehensphase zahlt Ihnen die Bausparkasse das Darlehen zusammen mit Ihrem bereits angesparten Guthaben aus – Sie erhalten somit Ihre Bausparsumme. Nach Inanspruchnahme des Darlehens zahlen Sie diese in monatlichen Zins- und Tilgungsraten zurück, wobei die Höhe der Tilgungsrate von Ihnen gewählt werden kann. Die Höhe des monatlichen Tilgungsbeitrages, der gewählte Darlehenszins und die Darlehenshöhe bestimmen dann die Tilgungslaufzeit. Die Dauer der Darlehensphase ist wiederum abhängig vom jeweiligen Bauspartarif.